Un análisis reciente ha revelado que el 90% de los nuevos contratos de alquiler en la ciudad de Buenos Aires se realizan en pesos. A pesar de la derogación de la Ley de Alquileres y la implementación de un DNU que permite acuerdos en moneda extranjera, estos contratos en divisas son una clara minoría. La ley anterior solo permitía el uso de pesos, salvo en el caso de alquileres temporarios, donde se podían pactar en dólares por un máximo de un año. Esta información proviene del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario, que depende del Colegio Inmobiliario porteño, en su reciente informe.
Este fenómeno se ha mantenido a pesar de los cambios en la economía y las fluctuaciones inflacionarias. Además, ha cambiado la dinámica de los ajustes, amparándose más en el Código Civil y Comercial de la Nación, con el objetivo de equilibrar los pactos entre las partes, buscando conformar tanto a inquilinos como a propietarios. Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio, reconoció en una entrevista con Infobae que históricamente, los contratos se pactaron generalmente en pesos por un plazo de 24 meses, durante la vigencia de la ley de 2020, que estipulaba una duración de tres años con ajustes interanuales. La idea de hacer contratos más cortos surgió como una forma de minimizar el impacto de la inflación, es decir, proteger el poder adquisitivo de la parte propietaria.
“Sin embargo, tras el DNU, la posibilidad de indexar utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC) u otros índices de forma trimestral o cuatrimestral, los pactos suelen seguir realizándose en su mayoría en pesos, ya que los propietarios perciben sus ingresos en esta moneda”, aclaró Muse. Según los datos informados, desde el 29 de diciembre de 2023, se ha provocado un aumento significativo en la oferta de inmuebles en alquiler. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), la oferta creció un 174,95% desde esa fecha. Sin embargo, en septiembre de 2024 se muestra una leve disminución del 1,07% en la disponibilidad, lo que refleja una estabilización en el mercado.
Tipos de inmuebles y zonas
El mercado de alquiler continúa siendo dominado por los departamentos, que representan el 95,93% del total. Los barrios con la mayor cantidad de unidades disponibles son Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero, los cuales concentran el 60,40% de la oferta, según un ejemplo del portal Cabaprop. Sin embargo, el barrio de Puerto Madero experimentó una caída del 2,51% en el último mes. El ajuste realizado por Muse también revela que los precios han caído un 40,4% en términos reales desde enero hasta 2024. “Esto explica por qué fueron inferiores al ritmo que llevó a la aceptación de las contraofertas de los propietarios”, destacó.
Tipos de contratos y ajustes
En cuanto a los tipos de contratos, se ha observado que los cuatrimestrales utilizan como referencia el Índice de Contratos de Locación (ICL). Muse amplió esta información: “El ICL, uno de los mecanismos utilizados para ajustar, mostró un incremento del 237,9% en octubre, mientras que el acumulado del año fue del 155,87%, superando al IPC, que fue del 101,60% en septiembre”. Desde el sector argumentan que están aplicando cada vez más períodos cuatrimestrales, lo que proporciona a los propietarios una herramienta para ajustar los valores de acuerdo a la inflación sin generar conflictos con los inquilinos. Aun así, los precios siguen siendo elevados, con dos ambientes que varían entre $400.000 y $450.000, y oscilan entre $550.000 y $600.000 en promedio.
La rentabilidad promedio de los alquileres en CABA actualmente es del 5,43%. Esta cifra representa una mejora significativa en comparación con períodos anteriores, favorecida por el contexto económico. “La rentabilidad bruta evolucionó favorablemente. Esto se debe, en gran parte, a la baja del tipo de cambio, ya que los contratos se pactan en dólares, lo que ha ayudado a recuperar el atractivo como resguardo de valor”, comentó Muse.
Fluctuaciones en la compra-venta de departamentos
En cuanto a las fluctuaciones en la compra-venta de departamentos, en los últimos 30 días se registraron 70.567 publicaciones de propiedades, lo que representa un incremento del 5,87% intermensual. Sin embargo, en términos acumulados, se ha observado una disminución del 37,25% en comparación con octubre de 2022, lo que equivale a una reducción de 41.000 unidades. Muse concluyó que “el mercado sufrió en la primera mitad del año, pero en los últimos meses ha habido un repunte, impulsado por la estabilidad del tipo de cambio.”
